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『天井から水漏れ』その意外な原因とは?

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ユニットヒーター正方形編集
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1970.9/25 東京都出身。 30代のときに異業種から環境プラントへ転職。そこで設備のノウハウを体得した後、40代でビル設備管理業界に入る。その間、数多くの現場を渡り歩きメンテナンス経験を積む。すべて実践で学んだ知識だけを初心者に伝えている。【所有資格:一級ボイラー技士・危険物乙四・第三種冷凍機械責任者・第二種電気工事士】

急展開が多いビル管理業界

前の現場の契約が切れ、次の現場に移動する形となりました。

4月1日、移動先の現場では先輩からある説明を受けました。

「ここでは冷暖切り替えのタイミングが自由ですから」

“仕様書に基づいた冷暖の発停をしなくてもいい”という柔軟さです。

中間期でも“暑かったらいつでも冷房を入れていいですよ”とのこと。

本来、事業主は決まりごとに、うるさいはずです。

 

初出勤の日に冷房を入れる

「暑かったらいつでも冷房を入れてもいいですよ」

まさに、出会い頭のタイミングでその出来事と遭遇しました。

「今日は暑いから冷暖切り替えをして冷房を入れましょう」

そんな急展開で、あわただしく冷暖切り替えを教わりました。

外では桜が咲き誇るなか、館内の冷房を入れました。

四月に冷房を入れるとは、さすがに私も驚きました。

これまで、どこの現場でも、そのような前例がありませんでした。

 

『仕様書』と呼ばれる規定の話

どこの事業所も運用の決まりで、冷暖房を入れていい時期といけない時期があります。

一般的には『仕様書』と呼ばれる規定に基づいて、空調を運転しなければなりません。

結論から申しますと「中間期のあいだは冷暖房を入れてはいけません」という話です。

よって、どこの現場でも“仕様書の規定”に従って冷暖房を運転しています。

仕様書の規定とは

例えば、「空調において、3月の末日~6月の末日と9月の末日~11月の末日までの期間は中間期とし、中間期のあいだは、外気を取り入れる換気運転とする」というもの。

 

しかしなぜ、ここでは仕様書の規定に従わないのか?

上のタイトル、“仕様書の規定に従わない”というのは誤解です。

では、仕様書の規定がないのでしょうか?

現場によっては、冷暖発停の規定がないところもあります。

当館の仕様書を調べてみたら、冷暖発停の規定がありませんでした。

よって、「冷暖発停は個人の裁量に任せます」といった感じです。

冷暖発停においては、ルールがないからここは自由と言えます。

 

天井から水漏れ

そんな自由を満喫しながら、早1か月経った5月2日の出来事でした。

私たちは、自由の代償を支払わなければならない事故に遭遇しました。

午前11時、1F事務所から防災センターに連絡が入りました。

「自動ドア手前の天井から水が漏れている」

現場調査で1Fの出入り口に行ってみますと・・。

毎秒2滴くらいの流量で、天井の吹き出し口から水が漏れていました。

天井に溜まった水が垂れている感じでした。

よって、エントランスが水浸しでした。

 

点検口を開けて現場調査をしたら・・

最初に処置をしなければならない場所が天井裏です。

点検口を開けて天井裏の様子を見てみますと・・。

現場調査で以下のことが判明しました。

天井裏の状態
  • 自動ドア上部周辺の配管だけが、冷温水配管ではなく、温水配管が使われている。
  • 配管に穴が開いて水が漏れたのではない。

 

水漏れの原因は結露でした

天井裏のユニットヒーターから結露水が垂れて天井に溜まりました。

それが、空調の吹き出し口(エアーカーテン)から流れ落ちました。

冒頭の写真がユニットヒーターです】

 

現場調査で分かった水漏れの原因

ユニットヒーターは、暖房専用の空調機器です。

暖房専用の空調機器には、排水機能がついていません。

いわゆる、ドレンパンとドレン管と呼ばれる付属器具が付いていません。

そこに、何らかの事情で本来、温水を流すべき配管に冷水が流れてしまいました。

そのため、一か月もの間、大量の結露水がユニットヒーターのフィンに付きました。

そして、ある日を境に、天井に溜まりに溜まった水が落ち始めました。

ドレンパン…結露水の受け皿 ドレン管…排水管 いわゆる排水機能です。

 

翌日に判明した温水配管に冷水が流れた原因

3月に、システム業者による中央監視PCのシステム更新がありました。

ユニットヒーターは本来、温水しか流れない構造です。

システムの中には『冷水を流してはいけない』というプログラムが組み込まれています。

そこで、更新の際に、なぜか業者の手で、そのプログラムが解除されていました。

よって、システム業者の不手際が水漏れの原因でした。

 

再発防止対策

今後、みんなでどうすればいいのかを考えました。

そこで出たアイデアがこちらです。

【再発防止対策】

「リモコン操作で入口エアーカーテンのところだけ、夏のあいだは冷房運転禁止にしましょう」

以上の一番簡単な再発防止対策を導入することに決まりました。

さらに、後日、例のプログラムを業者で再更新してもらいました。

おかげさまで、皆様のご協力を得て無事漏水事故が復旧しました。

 

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